北京通州放松“双限”政策 “小阳春”行情或再现？

2月6日，北京市住建委联合通州区政府发布，即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。其中，对于在通州区落户或就业的家庭，只要是符合北京整体的限购政策即可，取消了过去落户、社保或纳税需满3年的要求。

至此，今年开年以来，四个一线城市中，上海、广州、北京已陆续发布限购优化政策。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，随着核心城市不断优化楼市政策，这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情，也将对全国市场产生积极影响。

整体来看，当前核心城市政策仍渐进式推进，未来政策仍具备较大优化调整空间，市场不稳、政策不止，一线城市或继续优化限购政策，深圳相关政策或已在路上；二线城市有望全面取消限制性政策。

最严“限购”政策放松

根据2月6日北京市住建委发布的新政，调整后，具有北京市购房资格的以下四类家庭，可在通州区购买一套商品住房：一是在京没拥有住房的北京户籍居民家庭；二是在京已拥有一套住房的通州区户籍居民家庭；三是在京已拥有一套住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系的北京户籍居民家庭；四是在京没拥有住房与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的企事业单位存在劳动关系的非京籍居民家庭。

新政从发布之日起实施。值得注意的是，这次通州区住房政策的调整，依然在北京整体的限购政策内，北京的限购政策并未变化，甚至于通州的“双限”也并未完全取消，而是根据实际情况，优化调整了之前房地产过热阶段的一些限制政策。

比如，其中提到的第四类非京籍家庭，此前若在通州买房，不但要满足全市的连续5年社保或纳税的限购政策，而且还要在通州区缴纳社保或纳税满3年。而这次调整后，取消了3年的限制，只要是劳动关系在通州，符合北京限购政策，就可以在通州区买房。

据了解，此前，为抑制投资投机性炒房，通州区于2015年8月发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，要求只有无房的京籍家庭，已有1套住房、但在通州落户3年及以上的京籍家庭，已有1套住房、近3年在通州连续缴纳社保或个税的京籍家庭，以及在北京没有住房且近3年在通州连续缴纳社保或个税的非京籍家庭这4类家庭，才能在通州购买商品住房。

彼时，由于这是全国首个针对直辖市局部区域出台的限购措施，被业内称为“史上最严厉限购”。

如今，9年过去，通州乃至整个北京房地产市场已进入平稳健康发展阶段。近年来，随着通州副中心的发展，不少企事业单位陆续搬迁至通州，因此第三类和第四类家庭中，有不少是副中心建设和运行的服务保障以及各项配套单位就业的员工。

有关数据显示，2015年通州区的常住人口为137.8万人，到了2020年全国人口普查时，通州区常住人口已达到了184万人。

北京市住建委在上述公告中指出，此举是为深入贯彻落实京津冀协同发展战略，有序有效有力推动中心城区非首都功能和人口向城市副中心疏解，更好实现职住平衡，促进城市副中心高质量发展。

对市场拉动效果几何？

据了解，在2015年“双限”政策落地后，通州区市场降温明显，2016年，通州新房成交规模同比下降40.0%，2017—2021年新房市场情绪有所回升。

近两年，全国房地产市场调整，通州区成交量再度下行。根据中指研究院数据，2023年，通州区新房成交量52.4万平方米，同比下降24.1%，绝对规模处2020年以来最低位。2024年1月，通州区新建商品住宅成交10.3万平方米，受部分共有产权房集中网签及政策影响，同比增长接近1.8倍。

从成交规模占比来看，2014年、2015年通州新房销售面积在全市新房销售面积中占比约13%，在双限政策落地后，占比明显下降，2023年通州新房销售面积占比仅7.8%，较2015年高点下降6个百分点。

二手房方面，根据中指研究院数据，2023年通州区二手住宅成交接近1万套，为2017年以来的最高水平，同比增长14.4%，二手房市场整体保持一定活跃度。

土地方面，通州宅地推出规模较少，近两年溢价率降至低位。在“双限”政策之后，2016年通州全年未供应住宅用地，2018年土地推出力度加大，全年推出6宗宅地，地块更多位于台湖、马驹桥等区域；2023年土地推出、成交规模均有所回升，但绝对值处近十年中低位水平。溢价率方面，受土地供应结构及双限政策影响，近些年房企投资信心普遍不足，成交溢价率整体处于低位。

在此次通州区放松“双限购”之前，2022年11月8日，北京曾对划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）取消“双限购”政策。当年11月，通州新房、二手房成交量环比均增长。

陈文静指出，此次通州全区优化限购政策，将有利于促进潜在合理购房需求释放，特别是疏解单位的从业人员的置业需求，从而带动通州区市场活跃度提升，对土地市场亦将产生一定带动作用。

据了解，自今年1月以来，广州市放松了120平方米以上住宅限购政策、上海市放开外环外非沪籍单身限购，对当地市场情绪均产生了积极影响，但因为临近春节假期，政策效果尚未明显显现。

北京市场方面，此前已于2023年12月降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准，市场活跃度随之有一定提升。陈文静认为：“本次优化通州区限购政策，有望进一步强化市场修复预期，春节假期即将到来，短期市场活跃度或受限，但春节假期后政策效果或将逐渐显现。”

记者了解到，在通州区“双限”放松消息发布之后，通州某新房项目置业顾问即向客户告知，春节至正月十五前项目推出“保价无忧购”活动：现有价格不变可以10万元定金认购意向房源，如果目前无法做决定，可以参与交1万元抵1%折扣（最高3万元抵3%）活动。