万物云朱保全谈收购万科资产：回收应收账款、延展“蝶城+”生态

“借助万物云1000个蝶城的设想，一方面能够跟万科实现应收账款的回收，同时找到能力范围之内的社区商业，在‘蝶城+’这个生态里面产生更好的延展性。”12月11日，对于近期两次收购万科（000002.SZ）资产的举措，万物云（2602.HK）董事长朱保全在睿见大会上对包括在内的媒体记者表示。

11月底，万物云公告拟收购上海祥大房地产发展有限公司（以下简称“上海祥大”）的45%股权，初始代价约为7.12亿元，其中的5.9亿元将用于万科对万物云债务的偿还。这是万物云当月第二次与万科进行“以资抵债”的关联交易。

朱保全表示，在与万科开展“以资抵债”的交易中，万物云专门选择了社区商业资产，“商业地产领域有很多好的项目，但没有成气候、成规模的社区商业”。此外，朱保全在提及并购时表示：“从所有轻资产公司全球发展历程来看，并购是必经之路，但资本扩张是把‘双刃剑’，过度则伤。”

发力社区商业

早在今年8月，万物云管理层就在业绩会上表示，下半年公司会进一步主动降低与万科的关联交易，并与万科商议以经营性资产抵债的方式降低应收账款。

朱保全表示，通过与万科开展以资产抵应收账款的交易，万物云也变成“有资产的人”。

万物云董事长朱保全

公告显示，万物云近期两次收购的万科资产标的均为商业物业。其中，上海祥大由万科通过子公司全资持股，上海祥大持有位于上海浦东新区洋泾街道的办公与商业物业（即上海滨江万科中心及光合新座），项目地处上海陆家嘴核心地段。

11月1日，万物云以1.5亿元的价格收购万科持有的武汉新唐共祥商业管理有限公司（以下简称“武汉新唐”）50%股权，武汉新唐持有的主要资产为武汉新唐万科广场，其主要业态包括服务、零售、餐饮、娱乐等。

彼时，对于两笔收购资产的运营计划，万物云方面对记者表示：“会持续研究如何发挥万物云的蝶城优势。”

记者了解到，在上海祥大持有物业的辐射范围内，万物云在管项目19个，其中10个为住宅楼盘，在管小区户数10766户，拥有蝶城内高密度的相对优势。武汉新唐万科广场位于万物云蝶城“唐家墩街道”范围内，在该项目直线距离500米的区域中，万物云在管住宅项目4个。

万物云相关负责人亦表示，今年9月底，万物云公告募集资金用途变动，变动方向为“通过基金投资等方式发展潜力物业标的（含经营性资产投资），用于深化蝶城战略等”，计划变动资金净额为18亿元。

进入校园、医院赛道

除了介绍社区商业发展战略，万物云亦于睿见大会上宣布进入校园、医院赛道。

记者了解到，万物云旗下子品牌丹田物业（专注校园、医院赛道）目前在全国服务的项目超过260个，包括138个高校与46个三甲医院项目，服务对象包括清华大学、中山大学、厦门大学、安徽省立医院、江西省中医院等。

丹田物业总经理俞锦龙表示，目前，国内高校和医院物业服务年合同额超过1200亿元，规模和潜力都很大，但相较于住宅和商业物业又有很大的不同。比如经费来源上，住宅和商业物业的物业费由业主和企业自筹，而高校、医院的资金均来源于财政开支，更容易受到公众关注，在使用上有严苛的第三方评估；在空间特点上，高校和医院的管理空间更大，人流更多，且必须365天24小时不间断在岗，以保障设施设备完好运行。

对于万物云进军校园、医院赛道的信心来源，俞锦龙表示，主要包括万科物业深耕行业多年，有充沛的内外部资源和经验；万物云收购的丹田物业及其他几家公司有多年高校、医院赛道服务经验；万物云“灵石”系统的全面应用和加持能让丹田物业在行业竞争中突围。

发布新品牌的同时，万物云亦推出“智选”产品，将服务选项和定价权利交还给业主，在行业内创新推出“弹性定价”。万物云方面表示，过往物业服务的价格往往通过“包人头”的定价模式，业主无法真正参与定价过程。进入存量市场，“与业主共建社区新未来，满足客户选择权”的需求呼之欲出。

诸多举措背后，朱保全提及公司下一步的发展时表示：“万物云每三年会做一个规划。未来三年（2025年—2027年），我们将围绕资产、低碳、AI这三个方面构建能力：从物业管理升维资产管理，向上下游业务链延伸，服务不动产持有者；向能源管理转型，用三年时间成为不动产领域的节能先锋；全面拥抱AI，从人管人到事管人的能力转型，希望能在传统组织中成为人工智能应用的先锋。”